La bolla dell’edilizia

Partiamo dai numeri. Il settore immobiliare sta andando molto bene...

In questo momento ci troviamo all’interno di una crescita esponenziale, dovuta a motivazioni diverse. La prima è che per molti anni, dopo la crisi del 2008, le persone hanno investito poco nella casa. Poi c’è stato il Covid e tutti, per un lungo periodo di tempo, abbiamo fatto uno “stress-test” delle nostre abitazioni. Durante quella chiusura forzata è cambiata la visione che avevamo dello spazio domestico, perché da semplice dormitorio è diventato un luogo da vivere intensamente, in cui rilassarsi ma anche lavorare, passandoci buona parte delle nostre giornate.

Questo ne ha ovviamente fatto emergere i limiti e in molti hanno deciso di dedicare più attenzione al luogo in cui abitano. C’è chi ha deciso di cambiare casa e chi di ristrutturare. In ogni caso, quasi sempre queste decisioni hanno comportato un investimento.

Tra l’altro, nel periodo successivo alle prime ondate pandemiche c’era una buona disponibilità di danaro, perché le chiusure forzate avevano impedito alle persone di spendere.

È stato questo che ha scatenato l’attuale aumento dei prezzi?

Dopo il lock down tutti i comparti del settore casa hanno beneficiato di una crescita significativa. 

L’aumento della domanda ha giocato un ruolo importante, ma non è stato il fattore scatenante.

Se oggi accendi la televisione sentirai dare la colpa alla guerra in Ucraina, ma è vero solo in parte. I prezzi erano già aumentati molto prima del febbraio di quest’anno. L’evento davvero cruciale è stato l’incidente nel canale di Suez nel marzo 2021, quando una portacontainer si è incagliata ostruendolo per una settimana. L’incidente è avvenuto in un momento successivo alla forte domanda post covid e questo ha aggravato la situazione. La guerra poi ha contribuito a surriscaldare ulteriormente la crescita dei prezzi.

Se però questi primi tre fattori possiamo definirli casuali, ce n’è un quarto che di casuale non ha assolutamente nulla. Parlo ovviamente del bonus 110%, il quale è stato strombazzato, comunicato e preparato per molto tempo prima della sua entrata in vigore.

Nonostante i prezzi alti, però, il mercato non sembra rallentare. Perché?

Rallentare? È in forte accelerazione, proprio per effetto del 110. Per essere chiari, se i soldi ce li mette lo Stato non ti tiri mai indietro, neppure quando i costi raddoppiano.

Le faccio un esempio. Vicino al mio paese c’è un condominio, uno stabile osceno che tutti i cittadini ritenevano per il bene comune fosse da abbattere. Credo che in molti sarebbero stati disposti a dare un contributo pur di raderlo al suolo. Certamente nessun imprenditore avrebbe investito un solo centesimo per ristrutturalo, tanto era contro ogni logica del buon senso economico. Con il bonus 110, invece, ecco che oggi ce lo troviamo colorato e incappottato. Ovviamente è rimasta un’oscenità, con la differenza che adesso ci abbiamo passato sopra l’evidenziatore.

Ha quindi ragione chi dice che il mercato è “drogato”?

Ovviamente. Il 110 sta esasperando la crescita di un settore in un modo che, in prospettiva, si rivelerà devastante per molte aziende e molti privati.

Eppure sembrano tutti felici e soddisfatti. Lei invece…

Io resto molto positivo perché, come dice un mio amico, “le chiacchiere stanno a zero”. Sono i numeri che contano e oggi i numeri sono chiari. Tutte le aziende, e sottolineo tutte, stanno fatturando a doppia cifra, con utili mai visti prima.

Quindi, champagne per tutti!

Non sembra del tutto convinto. Perché?

Credo che il momento che stiamo vivendo sia destinato a durare poco. 

Nella vita, in natura come in economia, ci sono dei cicli. Dopo il caldo arriva il freddo e dopo il sole viene la pioggia.

Già duemila anni fa un grande diceva che ad un periodo di sette vacche grasse ne sarebbe seguito uno con sette vacche magre. 

Sono positivo per natura, ma questo non significa dimenticarsi delle leggi naturali, del mercato e degli insegnamenti della storia.

Stimo di più quelli che dopo aver sentito il colpo sul Titanic si sono adoperati per preparare le scialuppe, piuttosto che quelli che hanno continuato a bere e a ballare, ignorando il fatto che lo champagne nel loro bicchiere iniziasse ad inclinarsi.

Sta dicendo che il settore immobiliare è prossimo al naufragio?

Il settore immobiliare è già un po’ inclinato e quando non c'è più equilibrio si cade. Penso che nel medio termine assisteremo a molti problemi per molte realtà. 

Perché? Mi faccia capire meglio.

Le faccio tre esempi, anche se potrei fargliene di più.

Il primo è legato al tema delle professioni. Ci sono troppe figure professionali che si sono spostate a fare delle attività al loro massimo livello di incompetenza. Sono ottimi imprenditori, artigiani eccezionali che in questo momento non stanno facendo bene il loro vero lavoro, ma spendono la loro energia in settori nei quali sono visibilmente incompetenti, come la finanza e la fiscalità.

Ci sono poi dei commerciali che a giugno hanno già raggiunto il BGT dell’anno e, soddisfatti di se stessi, durante le ore di lavoro fanno trading sui mercati online. Quando non possono giocare agli investitori, si specializzano in attività che oggi sembrano vitali, come la gestione del cliente su ritardo della consegna e il sollecito degli ordini al fornitore, ma un domani? Queste mansioni diventeranno presto obsolete, perché non ci sarà più nessun affanno operativo.

Sul lato aziendale, invece, ci sono tanti cassetti fiscali pieni e tanti conti correnti aziendali vuoti.

Tra non molto tante piccole aziende entreranno in difficoltà e, come sempre avviene, per effetto domino una parte del settore verrà trascinata nello stesso baratro.

Infine, ci sono i proprietari di casa, i quali oggi vedono il costo della propria ristrutturazione salire del 50, 60… anche del 100% rispetto a due o tre anni fa. Al momento nessuno se ne preoccupa, perché tanto paga lo stato. Ma lo stato su chi si dovrà rivalere per le mancate entrate che avrà nei prossimi dieci anni?

Il grande regalo fatto a pochi cittadini dovrà probabilmente essere pagato dai moltissimi proprietari di case… non a caso oggi si parla della riforma del catasto.

Questi tre sono solo alcuni dei piccoli segnali che ci dicono che siamo fuori equilibrio.

Se questa è la realtà dei fatti, cosa dovrebbe fare un imprenditore oggi?

Siccome parliamo di settore immobiliare, le rispondo come farebbe un muratore. Se devi salire sul tetto per cambiare i coppi, il momento migliore per farlo è quando c’è il bel tempo: è più facile, più sicuro e, in definitiva, più saggio. Se aspetti la pioggia per riparare il tetto l’operazione diventerà più rischiosa e, anche dovesse andarti bene, ti bagnerai e avrai fatto entrare dell’acqua in casa.

In concreto, senza rinunciare alle opportunità che possiamo ancora sfruttare, è oggi il momento giusto di porsi delle domande. È il momento dell’analisi, è il momento di capire quali saranno i micro trend futuri del settore immobiliare. È il momento di fare quelle azioni che non sono urgenti, ma sono importantissime per creare le condizioni per un futuro migliore. Quali saranno i desideri futuri delle persone? Quali sono i trend già presenti ma ancora sotto traccia, non manifesti?  

Come dice l’antropologo Dipak Pant, il futuro non si indovina, si costruisce. Credo che oggi, per costruire il proprio futuro, tutti gli operatori del settore immobiliare dovrebbero focalizzare la loro energia sull’analisi di questi trend.

Farà una grande differenza? Forse no. Ma anche non la dovesse fare, almeno si arriverà più preparati al primo acquazzone.

Lei però ha già un’idea di quali saranno questi trend, o sbaglio?

Nessuno lo sa, ma io immagino che l’evoluzione della casa sia la conseguenza dell’evoluzione dell’individuo, e se sarà così avverrà su aspetti sempre più intangibili.

In questi anni le persone si sono focalizzate molto sia sulla parte strutturale (l’antisismico, la sicurezza, il basso consumo), sia su quella estetica (il design, l’arredamento, la facciata). Se dovessimo paragonare la casa alla persona, potremmo dire che abbiamo curato molto il suo corpo, il fisico, l’abbigliamento.

In prospettiva credo invece che daremo più spazio alla parte intangibile e all’intelligenza della casa.

Sono trend che ci sono già, ma non sono ancora esplosi. Per ora lavorano sotto traccia.

Bella la metafora della casa come una persona, ma cosa intende per “parte intangibile”?

Provi ad immaginare la casa come una figlia. È importante non farle mancare nulla, curare il suo aspetto e il suo corpo, presentarla in società in salute e ben vestita.

Diciamo che questa è una preoccupazione che hanno più o meno tutti i genitori. Le persone più evolute, però, vanno oltre.

Non sono attente solo agli aspetti materiali, ma anche e soprattutto agli aspetti invisibili, allo sviluppo mentale, alla capacità di imparare più cose e di connettersi con più persone. Perché maggiore sarà lo sviluppo della parte mentale, più alte saranno le possibilità di cogliere le opportunità nel futuro.

Ci sono genitori che regalano ai propri figli beni materiali, come l’auto e i vestiti, mentre altri prediligono gli investimenti intangibili come la scuola, l’università e i soggiorni formativi all’estero.

Più o meno allo stesso modo avverrà per la casa, perché la immagineremo e la desidereremo sempre più intelligente.

Come dovrebbe essere una casa intelligente?

Come per le persone esistono più tipi di intelligenza, ma soffermiamoci solo su due aspetti: l’intelligenza esteriore e quella interiore.

La prima è quella razionale. Una casa più intelligente a livello razionale fa moltissime cose, ci riconosce quando arriviamo, ci apre il cancello, ci dice chi è passato durante la giornata e quanto tempo si è fermato. Ci dice anche cosa abbiamo nel frigo e se ci manca qualche ingrediente per preparare il piatto che vogliamo per cena.

Io credo che, in prospettiva, le persone più evolute vorranno più intelligenza e meno apparenza nella propria abitazione.

E l’intelligenza interiore?   

I romani, quando decidevano dove costruire, ponevano molta attenzione all’energia del luogo e cercavano di entrare in connessione con quello che chiamavano il genius loci.

Sempre più persone sono sensibili a questo tipo di argomenti e questo avrà una ricaduta anche sul luogo della casa.

Alcune domande ci possono guidare alla scoperta di questa risonanza interiore. Un’abitazione, un luogo, può influenzare lo stato d’animo della persona che lo abita? Una casa ha una propria energia, ha un’anima? Allo stesso modo, le persone possono influenzare l’energia del luogo che frequentano? 

Le risposte a queste domande sono probabilmente i semi che vedranno nascere nuovi trend.

Torniamo un attimo sul prossimo futuro del settore immobiliare. Secondo lei, se ben preparata, la crisi che è in agguato potrebbe trasformarsi in un’opportunità di crescita?

Certamente sì. I cicli ci sono sempre stati e sempre ci saranno. Non si possono eliminare, ma si possono anticipare.

Se ti prepari ad affrontare il momento successivo, spesso riesci a trasformare quello che per molti rappresenta un problema in una grande opportunità. Anticipare il mercato non significa altro che questo.

Una volta si diceva che nelle stagioni ricche bisogna accantonare per i momenti difficili.

Oggi il mercato immobiliare sta vivendo una stagione molto ricca. Si può festeggiare, certo, ma le persone e le aziende lungimiranti non si focalizzano solo sui numeri. Perché se è vero che i numeri hanno sempre ragione, è altrettanto vero che hanno un grande limite: possono fotografare solo il passato. Certificano la qualità delle decisioni prese e le azioni fatte fino al momento in cui li leggiamo, non oltre. Senza contare che, in un contesto in continua e rapida evoluzione, le idee e le azioni vincenti diventeranno obsolete in poco tempo.

Il futuro, l’innovazione e il progresso sono la conseguenza dei pensieri, delle analisi, della creatività che mettiamo in campo. Rousseau diceva che diventiamo creativi quando giochiamo con il creatore, ma per poterlo fare dobbiamo essere vicino a lui, in alto, sereni, contenti. Ecco: questo è il momento! Veniamo da un trend molto positivo dove abbiamo ottenuto grandi risultati, abbiamo grandi disponibilità e forza per progettare il futuro, immaginare nuovi scenari che possano migliorare la qualità della vita delle persone che verranno.

Oppure possiamo limitarci a festeggiare i risultati ottenuti, svuotando bottiglie di champagne mentre il tavolo si inclina…